监管风暴中的“首付贷”是与非

      自3月7日市场传出监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款行为的消息以来，短短3天时间里，有关首付贷的新闻甚嚣尘上，首付贷链条上的相关方也对此作出了反应。

      来自监管层方面的消息称，北京市金融工作局正指导北京市网贷协会摸底涉嫌高杠杆房贷情况，目前通过监测预警平台查控风险。另有相关知情人士透露，近期也和市住建委约谈了此前曾因金融业务而陷入风波的中介机构。

      因房价涨幅过快引发全国热议的深圳市也作出反应。深圳市金融办3月4日下发了一份防范房地产行业金融风险的函，其中提到，“现针对深圳房地产市场交易过热，银行、P2P、小贷公司等机构相继参与‘首付贷’、高杠杆放贷、放大金融风险的现状，研究如何防范金融风险，要求互联网金融协会和小贷协会，对各自下辖企业推出杠杆放贷的情况进行排查，梳理出产品模式和涉及金额”。

      另有媒体报道称，央行上海总部于上周召集部分银行了解与个人住房贷款相关的业务，一是希望各家银行不要搞利率竞争；二是想要了解与会银行的个人住房按揭贷款投放计划；三是了解银行与房产中介的合作情况。而作为首付贷提供方的部分机构对此也作出了反应，即部分类似首付贷产品已经停止。

      早前因金融业务陷入风暴的中介机构链家则表示，已不再办理二手房交易首付贷服务。同时，链家已于2月底停止了新房首付贷业务。截至2月底，新房信用贷(首付贷)累计发放了不到3个亿，目前在途余额为1.2亿。

在链家暂停首付贷的同时，有媒体报道称我爱我家等也暂停了首付贷业务。不过，伟业我爱我家对此予以否认，称公司并没有涉足过首付贷业务，因此不存在暂停该业务一说。

      受监管风暴影响，一时之间，以首付贷为代表的房地产“场外杠杆”成为了众矢之的。针对市场上部分首付贷“猛于虎”的言论，有机构认为，首付贷只是在有限范围内解决部分购房客户首期资金周转的辅助工具，不必将它视为洪水野兽、更不是妖魔鬼怪。

      据观点地产新媒体了解，首付贷产品在市场上存在时间已有三年以上，中信证券的一份研报显示，当前市场上的首付贷产品包括了世联行“家圆云贷”、中国平安新一贷、房天下首付贷、悟空首付贷、中原合e贷、绿地集团/广州e贷的房e贷、乐融的乐融贷、三六五安家贷、搜狐搜易贷、房金所首付贷、平安好房的好房贷等。而相关资料显示，上述“首付贷”产品绝大部分上线均超1年，部分甚至已推出长达三年以上。

      鉴于此，有声音就指出，在首付贷存续的这几年的时间里，就经历了楼市从低迷到部分地区逐步回暖的阶段，并非首付贷出现后，楼价就迅速上升了。

      当然，说一线城市上涨完全是由首付贷等房贷杠杠助推引发未免有失偏颇。从本质上而言，一线城市房价上涨，最根本的原因还是商品住宅本身就存在较为严重的供不应求情况，而首付贷虽然降低了购房门槛，让一部分不具备购买能力的购房群体进入到了房地产市场，在一定程度上刺激了楼市需求端的增加，但影响程度毕竟有限。

      该观点援引早前央行行长周小川公开表态，从中国的情况看，个人住房贷款占银行总贷款中的比重还是相对偏低的，有很多国家个人贷款，特别是住房贷款可能占总贷款的40%~ 50%，中国只有百分之十几，比例较低。因此这部分市场观点就认为，首付贷是以住房按揭贷款为存在前提发放的贷款，在按揭贷款放款占销售额比例还比较低的前提下，很难做出首付贷占比高的结论。除此之外，提供首付贷的，不少是一些上市公司。但上市公司的定期报告中却并未出现过规模巨大到足以影响整个房地产市场的首付贷产品。故而，他们认为，即使首付贷降低了购房门槛释放了部分购房需求，但所能造成的影响也应当有限。

      同时，该部分观点亦表示，首付贷本质上是一种信用贷款，资金方必须承担客户无力偿还的风险；信用贷款的风险远高于按揭贷款，因为客户万一出现无力还款，首先拖欠的肯定是信用贷款，因此所有资金方都会谨慎审核借款人资质，确保借款人具备还款能力。“因此，出于对自身资金安全、风险控制角度考虑，首付贷资金提供方都会对经济不稳定的地区、行业、发展商、项目采用限入条件；对借款人的工作、收入都有准入要求。能开展首付贷业务的区域、适用人群其实非常有限。”

      不过，就此种观点，亦有相当市场人士持有不同观点。他们分析，从贷款方的角度来看，当前首付贷的贷款方多为中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等，对于他们而言，发放首付贷的好处诸多。以中介机构为例，首付贷一方面有助于促进房屋买卖交易的形成而带来中介费的收入，另一方面，由此而来的金融服务费或者是利息收入同样也是一块充满诱惑力的大蛋糕。

      中原集团提供的数据显示，2015年，该公司新金融业务总放款金额约30亿元，2016年的目标是放款100亿元，收益2亿元。而截至2月29日，链家理财平台数据显示，其成交金额为180.5亿，发放收益17.9亿，用户规模31万。世联行发布的2015年年报也显示，其首付贷产品“家圆云贷”共计为公司带来收入4.15亿元，这部分收入占世联行2015年全年收入的8.8%。

      高风险就意味着高收益，在巨大利益诱惑面前，再好的风险把控能力都要打上一个大大的问号，特别是如果首付贷所取得的综合收益能够完全覆盖因信用违约而造成的坏账损失，相信不少的贷款方都将选择铤而走险。而从借款人的角度而言，会进行首付贷借款的人群主要有两类，一类是刚需或改善性的买房者，一类是房地产投资乃至投机者。对于前者而言，首付贷高额利息所带来的还债压力无疑会大大增加按揭人信用违约的风险。而对后者而言，在房价上涨带来的利益诱惑下，其极有可能想尽一切办法去采用包括首付贷在内的方式借钱炒房。

      或许当下首付贷等“场外杠杠”的危害并不如部分人所形容般如洪水猛兽，但其中所隐含的巨大失控风险，或许正是监管部门所担忧而必须提前防范的，毕竟倘若放任不管而由其继续发展下去，所带来的或许将是如2015年股市场外配资杠杆般的结果。（摘自《观点地产网》）